Assurance emprunteur pour un prêt immobilier : Les pièges à éviter
Lorsque vous choisissez une assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier, il faut connaître les pièges à éviter.
Article : Conseils / Les Echos
Crédit immobilier et assurance sont désormais déliés. Mais la lecture des garanties offertes n’est pas évidente. Les principales difficultés.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde -en septembre 2010 -le crédit immobilier et l’assurance emprunteur, qui couvre en cas de décès, d’invalidité et d’arrêt de travail, sont théoriquement déliés. L’emprunteur peut donc faire jouer la concurrence entre les différents contrats d’assurance du marché, à condition cependant que les garanties soient identiques à celles du contrat collectif proposé par la banque.
Difficile, pourtant de s’y retrouver entre les différentes garanties proposées…et leurs zones d’exclusion. Les contrats bancaires, ou ceux dits « alternatifs » (contrats issus de mutualistes, de sociétés de courtages ou de filiales de banques) sont loin de proposer les mêmes niveaux de protection.
Pour y voir plus clair le cabinet Banque Assurance Optimisation (BAO), a comparé 35 couvertures souscrites au cours du premier trimestre 2011. Une étude qui prend tout d’abord la forme d’un comparateur de garanties d’assurance emprunteur. Reste à savoir s’il pourra l’alimenter régulièrement : les contrats étudiés ont été obtenus directement auprès d’emprunteurs. Et pas des assureurs. Quels sont les principaux enseignements ?
Une durée de franchise qui dérape
Tous les contrats étudiés proposent des franchises (période d’incapacité de travail pendant laquelle l’assureur n’intervient pas) de 90 jours…sauf dans un cas : la franchise monte alors à 120 jours.
Des contrats difficiles à déchiffrer
Concernant la garantie Incapacité de Travail / Invalidité, deux types de couverture existent : forfaitaire (même niveau de garantie apporté à l’emprunteur, quel que soit par ailleurs son niveau de protection sociale) ou indemnitaire (le niveau de garantie varie en fonction d’autres prestations sociales. Par exemple, l’assurance ne jouera pas si l’assuré bénéficie du maintien de son salaire en cas d’incapacité de travail via une couverture collective de l’employeur). Or cette terminologie (« forfaitaire » ou « indemnitaire ») ne s’est pas imposée dans tous les contrats. D’où une certaine difficulté pour les assurés à comprendre cet élément essentiel du contrat. « Surtout, les couvertures indemnitaires, parfois moins avantageuses, ne sont pas forcément les moins chères », souligne BAO.
EDOUARD LEDERER
Pas de garantie ferme
Pour BOA, dans 30 % des contrats étudiés l’assureur « n’apporte pas de garantie ferme sur le maintien des garanties ou du tarif sur toute la durée du prêt » : soit que l’assureur ait la capacité de revenir sur certaines garanties, soit par possibilité de revalorisation des tarifs. Aucune catégorie d’assureur (banque, mutualistes…) n’échappe à cet écueil. En pratique, le risque est limité : l’assureur qui modifierait le niveau de garantie pourrait voir son client passer à la concurrence.
Résiliation compliquée
Pour BOA, le code des assurances permet à l’assuré de résilier annuellement son contrat d’assurance emprunteur. Or « moins du quart des contrats reconnaissent explicitement la capacité de l’emprunteur » à bénéficier de cette disposition.
Gare aux questionnaires médicaux
En théorie, remplir un questionnaire de santé devrait permettre à l’assuré d’être mieux couvert. Or, certains contrats fonctionnent à l’inverse, sans se soucier du questionnaire, indique BOA : « un contrat qui propose un allègement des formalités de sélection pourra opter pour la signature d’une simple « Déclaration de Bonne Santé » mais compensera très souvent par une exclusion de toutes les « antériorités » (suites et conséquences de survenances antérieures à la souscription du contrat) ».
Crédits relais : De nouvelles aides pour les emprunteurs
François Fillon a annoncé vendredi une nouvelle disposition pour aider les particuliers qui ont contracté un prêt-relais afin d’acquérir un nouveau bien, aujourd’hui en difficulté à cause de la crise, en allongeant à deux ans l’exonération des plus-values.
« Sur le plan fiscal, j’ai demandé à Christine Lagarde de prolonger la période pendant laquelle la personne qui n’a pas réussi à revendre sa résidence principale continue de bénéficier de l’exonération des plus-values », a déclaré le Premier ministre lors d’un déplacement à Marseille sur le thème du logement.
« Les délais normaux passeront, dans l’instruction fiscale, d’un an à deux années pour revendre son bien sous ce régime », a précisé M. Fillon.
Au début du mois, les banques s’étaient déjà engagées à ne pas infliger de pénalités aux clients ayant souscrit un prêt-relais en cas de report d’échéances ou d’allongement de la durée du prêt.
Par ailleurs, pour faciliter le dénouement des cas difficiles, chaque réseau bancaire va nommer une « personne contact crédit relais », qui servira de référent.
M. Fillon, qui a visité des chantiers de logements dans la capitale phocéenne dont une partie avec des loyers « maîtrisés », a estimé qu’il « y avait aujourd’hui un frémissement de la demande de crédits » et que l’activité des promoteurs « redémarre ». Une situation qui s’explique selon lui par la baisse des taux d’intérêt mais aussi « par le doublement du prêt à taux zéro » mis en place par le gouvernement.
« Parmi les facteurs d’inquiètude qui ont pu freiner le marché, il y a la crainte des propriétaires souhaitant changer de résidence de ne pouvoir revendre le bien qu’ils occupent. Il faut casser cette spirale », a dit M. Fillon, d’où cette nouvelle annonce sur les prêts-relais.
Il a par ailleurs une nouvelle fois appelé les assureurs-crédits « à ne pas couper brutalement leurs garanties ». « J’entends les entrepreneurs et je sais que ce sujet est aujourd’hui fondamental », a affirmé le Premier ministre.
Source : Lesechos.fr
Tout sur l’éco-prêt à taux zéro (Travaux d’isolation thermique)
Lancé la semaine dernière par le ministre de l’Écologie Jean-Louis Borloo, l’écoprêt à taux zéro était l’un des engagements du Grenelle de l’environnement.
> Quel est son but ?
Rendre les logements moins énergivores. Ce prêt de 30 000 E au maximum, sans intérêts et sans conditions de ressources, doit s’accompagner d’un décret d’application actuellement en cours d’examen par le Conseil d’État. Mais à partir d’avril, les particuliers souhaitant effectuer des travaux d’isolation thermique dans leur logement devraient pouvoir en bénéficier.
> Qui est concerné par l’éco-prêt taux zéro ?
Il peut être attribué, sans conditions de ressources, aux propriétaires d’une habitation principale construite avant le 1e r janvier 1990. Les copropriétés sont également concernées.
> Quels sont les travaux concernés ?
Isolation des combles, doubles vitrages, pompe à chaleur, chaudière bois, chaudière à condensation, chauffe-eau solaire… Tout ce qui « apporte une amélioration très sensible de l’efficacité énergétique du logement », pourvu que vous coupliez au moins deux travaux ou installations (pose d’une deuxième fenêtre devant une existante + isolation des murs, etc.).
> Ce prêt est-il cumulable avec d’autres aides ?
Il est cumulable avec le crédit d’impôt en 2009 et 2010, avec les aides de l’Agence nationale de l’habitat et des collectivités territoriales, les certificats d’économies d’énergie et le nouveau prêt à taux zéro octroyé pour les opérations d’acquisition-rénovation.
> Quel montant emprunter et comment l’obtenir ?
La banque peut vous prêter jusqu’à 30 000 E que vous devrez rembourser, sans intérêts, sur une période de dix ans. Après avoir identifié les travaux à réaliser il faut s’adresser à l’une des banques partenaires (1) muni du formulaire type de devis de travaux (disponible sur le site de l’ADEME) rempli par l’entrepreneur que vous aurez choisi.
> Quel est son accueil ? L’écoprêt intéresse. Pour preuve, rien qu’à l’ADEME Nord – Pas-de-Calais, une vingtaine de demandes de renseignements de particuliers sont arrivées depuis la semaine dernière.
1. – BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale, Caisse d’Épargne, Banque Populaire, Crédit Mutuel, Banque Postale, Crédit Foncier, Crédit Immobilier de France, Solféa, Domofinance.
Source : La voix du Nord
Conseils pour choisir un crédit hypothécaire
Découvrez ci-dessous le dossier « Quel crédit hypothécaire ? » (Lesoir.be) :
Le marché immobilier connaît une crise, mais elle est modérée. Notre dossier fait le point sur les prêts jeunes et sociaux et notre tableau compare les divers taux hypothécaires. Comparez soigneusement les taux, vérifiez votre éventuelle déduction fiscale, voyez si vous pouvez bénéficier d’un prêt social… Comment effectuer une reprise d’encours ?
Dans le dernier rapport du 30 janvier 2009 de Febelfin, il ressort que l’impact de la crise financière s’est fait sentir à la fin du dernier trimestre 2008 par la baisse des demandes de crédits. La demande de crédit hypothécaire a en effet chuté de 4 %. Celle des crédits voiture a également diminué dans une proportion similaire à la diminution du nombre d’immatriculations de nouvelles voitures.
Cette baisse s’explique par l’attitude expectative du consommateur et son sentiment d’insécurité par rapport à la situation économique future. Les autres crédits à la consommation sont eux restés stables.
Lors d’une conférence de presse du 10 février 2009, les notaires bruxellois constatent une diminution de 2,5 % du prix de vente moyen, toutes communes et toutes catégories de biens confondues. En moyenne, à Bruxelles, le prix des appartements (1 chambre) et des studios est en hausse, mais celui des maisons est en baisse.
Cette situation, suivant les communes, peut fortement varier. Par exemple, à Koekelberg, le prix moyen a chuté de 23,20 %, tandis qu’à Saint-Josse-ten-Noode, il a augmenté de 15,51 %.
Plus longtemps en vente
Selon Fortis, les biens restent plus longtemps en vente ; pour les maisons la moyenne est de 99 jours et pour les appartements de 131 jours, soit 9 fois plus longtemps pour les maisons et 11 fois pour les appartements. Chez AXA, les derniers chiffres de janvier montrent une légère réduction de la durée et des montants des crédits par rapport au mois de juin 2008.
Selon les notaires bruxellois et l’UPC, la baisse des taux en 2009 devraient encourager la souscription de nouveaux crédits. Néanmoins, en janvier et février 2009, les prêteurs subissent encore l’impact de l’importante chute des crédits introduits en fin d’année 2008.
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Plus d’informations > Lesoir.be
USA : Baisse des crédits à la consommation
L’encours des crédits à la consommation aux Etats-Unis a reculé en décembre de 3,1% en rythme annuel, enregistrant son troisième mois consécutif de baisse, ce qui n’était pas arrivé depuis 27 ans, selon les chiffres corrigés des variations saisonnières publiés vendredi.
La baisse est bien supérieure à celle qu’attendaient les analystes.
Selon la Réserve fédérale (Fed), l’encours total des crédits à la consommation atteignait 2.562,3 milliards de dollars fin décembre, faisant apparaître une baisse de 6,6 milliards de dollars par rapport au mois précédent, alors que les analystes tablaient sur un recul de 3,5 milliards.
Il faut remonter à la période allant de juin à décembre 1991 pour retrouver trois mois ou plus de baisse consécutive des crédits à la consommation.
C’est une nouvelle preuve de la dégradation de la conjoncture aux Etats-Unis, car l’emprunt y finance une bonne part de la consommation, moteur traditionnel de la croissance.
La Fed a par ailleurs revu fortement l’ampleur de la baisse du mois de novembre, estimant qu’elle avait atteint 5,1% en rythme annuel, et non 3,7% comme elle l’avait annoncé initialement. Cela correspond à une baisse de l’encours des crédits de 11,04 milliards de dollars, soit le plus fort recul mesuré depuis le début de la publication de cette statistique en janvier 1943.
En décembre, la baisse des crédits non renouvelables, tels que les crédits automobiles et ceux qui ne sont pas garantis par des actifs immobiliers, a atteint 0,2% en rythme annuel, leur encours s’établissant à 1.598,7 milliards de dollars. Leur baisse avait été de 3,1% en novembre.
La chute des crédits renouvelables, notamment par cartes de crédit, a ralenti à 7,8% après un recul de 8,5% en novembre. L’encours de ces crédits atteignait 963,5 milliards de dollars en décembre.
Source : LesEchos.fr
Assurance crédit : Les Français veulent comparer
La réforme de l’assurance de prêt immobilier annoncé par Christine Lagarde en 2009 empêche désormais les banques d’imposer aux clients leur assurance emprunteur, une garantie de remboursement du crédit en cas d’invalidité, de décès ou de chômage. Avec ce projet de loi, 51% des Français ayant déjà acheté un logement ou qui envisagent de le faire se disent prêts à comparer les offres, avant de se décider, selon un sondage Hyperassur/Ifop, publié ce mardi 13 avril.
Les banques françaises sont désormais tenues d’accepter les contrats concurrents lors de la contraction d’un prêt immobilier et de l’assurance emprunteur. 42% des Français ayant déjà acheté un bien immobilier avouent justement ignorer que cette assurance était négociable. Dans le même temps, 12% des personnes interrogées se sont vues imposer ce produit par leur banque et n’en étaient pas satisfaits.
Depuis le 1er juillet 2009, les établissements bancaires doivent remettre à leurs clients une fiche d’informations standardisée pour permettre à ces derniers de comparer les offres des concurrents. 52,1% des personnes interrogées par une étude du comparateur d’assurances en ligne Assurland.com, publiée ce mardi 13 avril, disent ne pas avoir reçu ce document.
Le dispositif mis en place par la ministre de l’Economie et des Finances semblent également avoir du mal à rentrer dans les pratiques. 35,5% des sondés par Assurland.com ont en effet déclaré s’être vu refuser par leur banque la souscription d’une assurance d’un concurrent. A noter, la Loi Lagarde n’est connue que par 8,7% de sondés.
L’étude IFOP pour Hyperassur a été menée auprès d’un échantillon de 1.005 personnes interrogées du 23 au 25 mars 2010. Et le sondage Assurland.com s’appuie sur un groupe de 2.500 Français internautes interrogés en mars 2010.
Source : Commentcamarche.net
Bulle-immobiliere.org
Découvrez le portail bulle-immobiliere.org, premier site immobilier conçu et géré par une communauté d’internautes.
Ce forum peut s’avérer être une mine d’informations pour vos projets en matière d’immobilier, nous vous invitons à utiliser les expériences des internautes pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ou pour d’autres placements. Vous trouverez également de nombreuses informations sur l’immobilier en général.
Crédit immobilier : Les taux d’intérêt en baisse (Fin 2009)
En novembre, ils se sont établis en moyenne à 3,77%, contre 3,80% le mois précédent, selon l’Observatoire du Crédit Logement / CSA publié mercredi.
Les mois se suivent et se ressemblent. Les taux des crédits immobiliers poursuivent leur baisse en novembre, selon les chiffres publiés mercredi par l’Observatoire du Crédit Logement / CSA. Ils se sont ainsi établis en moyenne à 3,77% (hors assurance et coût des sûretés) contre 3,80% en octobre. Résultat : depuis novembre 2008, les taux ont reculé de 138 points de base, pour revenir à leur niveau du printemps 2006. Par cette baisse des taux, «les établissements de crédits continuent de soutenir un marché de l’immobilier toujours difficile», constate l’Observatoire. Avec une telle baisse des taux, il est en effet rare d’emprunter à plus de 4,5% (seuls 1,5% des prêts). A titre de comparaison, au 4ème trimestre 2008, le pourcentage s’élevait à 94,1%. Désormais, 67% des prêts accordés le sont à un taux inférieur à 4%.
L’indice de solvabilité se dégrade
Autre point soulevé par l’étude : la durée des prêts continuent de reculer. En novembre, elle s’est établie en moyenne à 208 mois (237 mois pour l’accession dans le neuf et 227 mois dans l’ancien), contre 212 mois le mois précédent. Sur un an, les durées moyennes ont diminué de l’ordre de dix mois. Malgré ce contexte, les conditions de crédit restent très bonnes. «Le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est ainsi de 8% inférieur à son niveau de novembre 2008», explique ainsi l’Observatoire. Le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt est de 3,63 années de revenus, contre 3,70 en octobre. L’Observatoire rappelle cependant que depuis le début de l’année, l’indice de solvabilité de la demande se dégrade lentement. Une évolution qui intervient dans le cadre d’un recours accru à l’endettement (en hausse de 2,9% en moyenne depuis le début 2009 et sur un an, contre -3,3% en 2008, après+3,2% en 2007 et +8,2% en 2006). Le recul de l’apport personnel est en effet rapide dans le contexte de blocage persistant du marché de la revente et de transformation des clientèles : -2,9% depuis le début de l’année et sur un an, contre +0,6% en 2008, après +7,1% en 2007 et +10,7% en 2006. Pour l’Observatoire, si les marchés de l’immobilier ne parviennent pas à sortir plus rapidement de leur récession, c’est davantage le fait de la paralysie partielle de la demande face à la remontée du chômage qu’en raison des défaillances du côté de l’offre de crédits.
Source : Le FIGARO